Prawna strona zakupu nieruchomości na Costa del Sol - i dlaczego odpowiedni prawnik robi różnicę
Większość międzynarodowych nabywców koncentruje się przede wszystkim na przyjemnej części zakupu na Costa del Sol: słońcu, obszarach, nieruchomościach i stylu życia. Ale za każdym bezpiecznym zakupem kryje się druga strona, która jest równie ważna - proces prawny.
Hiszpania ma swój własny system prawny, dokumenty i procedury, które różnią się od tych obowiązujących w krajach ojczystych wielu kupujących. Zrozumienie podstaw i posiadanie odpowiedniego prawnika po swojej stronie jest jednym z najlepszych sposobów na uniknięcie problemów i poczucie pewności podczas całej transakcji.
W tym przewodniku JMA Prime Estate, wraz z naszym działem prawnym JMA Legal, omawiamy kluczowe kroki prawne przy zakupie nieruchomości na Costa del Sol - i jak dobry prawnik chroni kupującego.
Uwaga: Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W przypadku konkretnej sytuacji należy zawsze skonsultować się z wykwalifikowanym prawnikiem.
1. dlaczego zawsze powinieneś mieć własnego niezależnego prawnika
W niektórych krajach kupujący polegają głównie na agencie nieruchomości lub banku, który zajmuje się stroną prawną. Na Costa del Sol najbezpieczniejszym podejściem jest posiadanie oddzielny, niezależny prawnik których jedynym zadaniem jest ochrona kupującego.
Dlatego ściśle współpracujemy z JMA Legal, Otrzymujesz dwóch silnych partnerów o różnych rolach - jeden odpowiedzialny za rynek, a drugi za stronę prawną.
Dobry prawnik to zrobi:
- Wyjaśnij proces i harmonogram w jasny sposób.
- Sprawdź, czy sprzedający rzeczywiście jest właścicielem nieruchomości i ma prawo do jej sprzedaży.
- Przejrzyj wszystkie umowy, zanim cokolwiek podpiszesz
- Sprawdzenie długów, opłat, kwestii związanych z planowaniem i innych zagrożeń.
- Prawidłowa obsługa płatności, podatków i rejestracji w imieniu użytkownika
Bez tej ochrony ryzykujesz podpisanie dokumentów, których w pełni nie rozumiesz - lub odkrycie problemów dopiero po dokonaniu płatności.
W JMA Prime Estate ściśle współpracujemy z kancelarią JMA Legal, aby zapewnić naszym klientom niezależne wsparcie prawne podczas całego procesu zakupu.
2. kluczowe kontrole prawne przed podjęciem zobowiązania
Przed podpisaniem prywatnej umowy kupna-sprzedaży lub wpłaceniem większego depozytu, prawnik zazwyczaj przeprowadza szereg kontroli prawnych (due diligence):
- Własność i tytuł prawny
- Potwierdzenie, że sprzedawca jest zarejestrowanym właścicielem
- Sprawdzenie, czy nieruchomość jest prawidłowo zarejestrowana w rejestrze gruntów.
- Potwierdzenie, że sprzedawca jest zarejestrowanym właścicielem
- Długi i opłaty
- Hipoteki lub pożyczki zabezpieczone na nieruchomości
- Niezapłacone podatki, opłaty wspólnotowe lub rachunki za media, które mogą mieć na ciebie wpływ.
- Hipoteki lub pożyczki zabezpieczone na nieruchomości
- Planowanie i licencje
- Czy nieruchomość została zbudowana z odpowiednimi licencjami
- Jeśli nastąpiły rozszerzenia lub zmiany, które nie zostały odpowiednio zalegalizowane
- Czy nieruchomość została zbudowana z odpowiednimi licencjami
- Społeczność i zasady
- Sprawdzenie statutu społeczności (na przykład zasad dotyczących wynajmu, zwierząt domowych, korzystania z obszarów wspólnych).
- Przeglądanie ostatnich protokołów społeczności w celu sprawdzenia, czy planowane są prace lub opłaty specjalne.
- Sprawdzenie statutu społeczności (na przykład zasad dotyczących wynajmu, zwierząt domowych, korzystania z obszarów wspólnych).
Kontrole te są niezbędne, aby uniknąć późniejszych “niespodzianek”.
3. zrozumienie głównych dokumentów prawnych
Kupując nieruchomość na Costa del Sol, zazwyczaj napotkasz trzy główne etapy dokumentacji:
a) Dokument rezerwacji
Po uzgodnieniu ceny, pierwszym krokiem jest często krótka rozmowa. dokument rezerwacji. Zazwyczaj:
- Wycofuje nieruchomość z rynku na określony czas
- Określa podstawowe warunki (cena, strony, terminy)
- Towarzyszy mu opłata rezerwacyjna (często między 6.000-10.000 € w zależności od nieruchomości i umowy)
Twój prawnik powinien przejrzeć dokument rezerwacji lub dostarczyć jego standardową wersję, aby upewnić się, że Twoje interesy są chronione.
b) Prywatna umowa kupna (arras)
Po zakończeniu kontroli prawnych, bardziej szczegółowe prywatna umowa kupna jest podpisana. Umowa ta zazwyczaj obejmuje:
- Pełne dane kupującego i sprzedającego
- Opis nieruchomości
- Ostateczna cena zakupu
- Warunki i harmonogram płatności
- Data zakończenia
- Co jest wliczone w cenę (np. meble, parking, miejsce do przechowywania)
- Konsekwencje, jeśli którakolwiek ze stron nie dopełni obowiązku
W tym momencie zazwyczaj płacisz do 10% ceny zakupu (w tym wszelkie już opłacone rezerwacje). Umowa reguluje stosunki między kupującym a sprzedającym do momentu zakończenia transakcji.
c) Akt własności u notariusza (escritura)
Ostatnim krokiem jest podpisanie tytuł własności przed hiszpańskim notariuszem. To tutaj:
- Kupujący i sprzedający (lub ich przedstawiciele prawni) podpisują ostateczny dokument sprzedaży.
- Pozostałe saldo jest wypłacane
- Notariusz weryfikuje tożsamość, podstawową sytuację prawną i rejestruje akt notarialny
Po podpisaniu aktu notarialnego prawnik organizuje jego rejestrację w rejestrze gruntów i zajmuje się uiszczeniem podatku od zakupu.
4. podatki i koszty po stronie prawnej
Prawnik pomoże również zrozumieć i zaplanować główne podatki i koszty związane z zakupem. Mogą one obejmować na przykład:
- Podatek transferowy (ITP) dla nieruchomości odsprzedawanych, lub Podatek VAT i opłata skarbowa dla nowych budynków
- Opłaty notarialne i opłaty za prowadzenie ksiąg wieczystych
- Opłaty prawne
- Możliwe koszty związane z kredytem hipotecznym w przypadku finansowania zakupu kredytem hiszpańskim
Dobrą zasadą jest to, że całkowity koszt zakupu wynosi zazwyczaj około 10-13% do ceny zakupu, w zależności od rodzaju nieruchomości i sytuacji klienta. Prawnik i agent powinni przedstawić indywidualny podział przed podjęciem decyzji.
5. pełnomocnictwa - zakup nawet podczas nieobecności w Hiszpanii
Wielu międzynarodowych nabywców nie jest w stanie być w Hiszpanii na każdym etapie procesu. W takich przypadkach pełnomocnictwo (POA) może być bardzo praktycznym rozwiązaniem.
Dzięki starannie sporządzonemu pełnomocnictwu prawnik może:
- Złóż wniosek o numer NIE
- Podpisywanie niektórych umów w imieniu użytkownika
- stawić się u notariusza w celu sfinalizowania zakupu
- Obsługa rejestracji i płatności podatkowych
Może to zaoszczędzić wielu podróży i znacznie usprawnić proces - zwłaszcza jeśli masz napięty harmonogram.
W kancelarii JMA Legal regularnie przygotowujemy i obsługujemy pełnomocnictwa dla naszych klientów w sposób zarówno bezpieczny, jak i praktyczny.
6. Jak JMA Prime Estate i JMA Legal współpracują ze sobą?
Jedną z zalet współpracy z JMA Prime Estate jest to, że łączymy znajomość lokalnego rynku z dedykowanym dział prawny - JMA Legal.
W praktyce oznacza to, że
- Od pierwszego kontaktu myślimy już zarówno o własności oraz strona prawna
- Możemy szybko zasygnalizować wszelkie potencjalne kwestie prawne, które mogą mieć wpływ na Twoją decyzję
- Komunikacja między agentem a prawnikiem jest płynna - nie musisz działać jako “pośrednik”.”
- Zawsze wiesz, kto co robi i na którym etapie
Nadal masz niezależna reprezentacja prawna - Rolą prawnika jest ochrona kupującego, ale korzyścią dla klienta jest zespół, który jest przyzwyczajony do ścisłej współpracy.
7 Podsumowując - uczyń stronę prawną swoim sprzymierzeńcem, a nie źródłem stresu.
Prawna strona zakupu nieruchomości na Costa del Sol nie musi być onieśmielająca. Dzięki odpowiedniemu prawnikowi i jasnemu procesowi staje się to możliwe:
- Sposób na potwierdzać że zakup nieruchomości jest bezpieczny
- Narzędzie do unikanie niepotrzebnego ryzyka
- Źródło jasność i pewność siebie zamiast się martwić
Kluczem jest:
- Zaangażuj niezależnego prawnika na wczesnym etapie
- Pozwól im przejrzeć dokumenty przed ich podpisaniem
- Zadawaj pytania, aż poczujesz, że w pełni rozumiesz każdy krok.
W jaki sposób JMA Prime Estate i JMA Legal mogą Ci pomóc?
Jeśli rozważasz zakup nieruchomości na Costa del Sol i potrzebujesz zarówno silnego wsparcia rynkowego oraz Solidna ochrona prawna, JMA Prime Estate i JMA Legal mogą Ci pomóc:
- Pełny przegląd procesu zakupu
- Koordynacja wyszukiwania nieruchomości i kontroli prawnych
- Jasne wyjaśnienia dotyczące dokumentów, podatków i kosztów
- Bezpieczna obsługa umów, płatności i finalizacji u notariusza
- Bieżące wsparcie po zakupie, jeśli potrzebujesz pomocy w zakresie wynajmu, planowania spadkowego lub innych kwestii prawnych związanych z nieruchomością.
Myślisz o zakupie na Costa del Sol i chcesz czuć się bezpiecznie pod względem prawnym?
Skontaktuj się z JMA Prime Estate i JMA Legal i stwórzmy plan, który obejmie zarówno nieruchomość, jak i stronę prawną od pierwszego dnia.
